Poder cancelar la hipoteca antes de tiempo es algo que, sin duda, reporta grandes ventajas, como no tener que pagar los intereses que se generarían en los años restantes de préstamo hipotecario.
Sin embargo, y aunque quizá no lo sabías, la cancelación anticipada de la hipoteca también puede suponer que tu banco te cobre una comisión extra por realizar dicho movimiento.
¿Qué es la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario?
En principio, un préstamo hipotecario finaliza cuando se ha realizado el pago total del préstamo en el tiempo estipulado inicialmente en el contrato. Sin embargo, hay personas que, por diferentes circunstancias, pueden permitirse saldar su deuda antes de tiempo y cancelar el préstamo de forma anticipada.
En esos casos de cancelación anticipada resulta muy habitual que los bancos cobren una comisión al cliente en concepto de ‘amortización o cancelación anticipada’. No se trata de una comisión fija, sino que esta dependerá de cuándo se firmó el contrato, de lo que la entidad financiera y el cliente hayan pactado previamente en el momento de formalizar el contrato hipotecario, así como de si la cancelación del contrato se debe a que el cliente realiza el pago completo de forma anticipada o si es por incumplimiento de alguna de las partes.
¿Cuál es la comisión por cancelar un préstamo hipotecario?
Las comisiones por cancelar un préstamo hipotecario de un préstamo hipotecario dependen de distintos factores, como la fecha en la que se realizó el contrato o los impuestos acordados de forma previa.
Para empezar, debes saber que para poder cobrar dicha comisión, el banco lo ha tenido que dejar reflejado en el contrato. Si no, no puede cobrarla. Además, la ley establece que el coste de cancelar una hipoteca no puede superar los siguientes límites, para contratos firmados después del 16 de junio de 2019:
- Cuando son hipotecas variables la comisión puede ser de hasta un 0,15% respecto al pago adelantado, en el caso de que la cancelación se realice en los primeros cinco años del contrato. Si esta se produjera en los primeros tres años, la comisión podría ser hasta de un 0,25%. Más allá de los cinco años el banco no puede cobrar comisión.
- Si la hipoteca es fija, la comisión puede ser hasta del 2% respecto al pago adelantado, siempre que la cancelación se materialice en los primeros diez años de contrato. Si esta se realizará después, la comisión podría ser de hasta un 1,5%.
También se debe tener en cuenta que de ninguna manera la comisión puede superar la pérdida financiera que la cancelación suponga para el banco. Es decir, la entidad bancaria no puede cobrar esa comisión en el caso de que el interés de tu hipoteca sea más bajo que el interés medio del mercado en el momento en el que se produce la cancelación. Pongamos un ejemplo: si la tuya es una hipoteca fija al 1,50% y la cancelas en un momento en el que las entidades financieras están ofreciendo hipotecas fijas al 2%, no tendrás que pagar la comisión por cancelación.
¿Qué ocurre con las hipotecas firmadas antes de junio del 2019?
Como hemos dicho, los casos anteriores se refieren a hipotecas firmadas después del 16 de junio de 2019. Para hipotecas anteriores, estas son las comisiones:
- Préstamos hipotecarios variables anteriores al 27 de abril de 2003: la comisión máxima es del 1%.
- Préstamos hipotecarios fijos firmados antes del 9 de febrero de 2007: la comisión máxima es del 2,5%.
- Préstamos hipotecarios variables firmados entre el 27 de abril de 2003 y el 9 de diciembre de 2007: la comisión máxima es del 0,5% en caso de subrogación y 1% en el resto.
- Préstamos hipotecarios fijos y variables firmados después del 9 de diciembre de 2007: se puede establecer una “comisión por desistimiento” o una “compensación por riesgo de tipo de interés”.
